SALE・LEND売る・貸す
弊社では、お客様所有物件の売買や賃貸管理などのサポートいたします。
- 住まいを「貸す」までの流れ
- 住まいを「売る」までの流れ
住まいを「貸す」までの流れ
❶当社にお電話でご依頼
まずはお気軽にお電話ください。
❷現地で物件概要を確認します。
弊社スタッフが現地に行き、物件の内・外部、付属施設、周辺の公共施設や環境、交通機関、そして周辺の類似物件の賃料などを調査します。調査結果から、間取りや設備、外装などのリフォーム提案や、賃料改定のアドバイスなどを行います。また、登記事項証明書等で所有権以外の権利関係の有無を確認します。
❸適正家賃・契約条件（普通借家か定期借家か）を設定する
適正家賃の算出方法には、「積算」「比較」といった二つの方法が用いられています。
「積算」とは、土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法です。
｛（土地＋建設費）＋（借入金額＋金利）＋ 貸主の利益 ｝÷ 償却期間＝月額家賃
「比較」による方法は、対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいくつか調査、それを立地、築後経過年数、間取タイプ、設備、仕様などから修正し、月額家賃を算出します。
また、契約条件ですが、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めます。
普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められると、家主側には、自らがそこに住むといった事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、立退き料の支払いなどといったことを考慮して、正当の事由が認められないと更新を拒絶することができません。
一方、定期借家契約ですと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明け渡してもらうことができます。
ただし、定期借家契約とするためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要がありますので、弊社スタッフまでご相談ください。
❹入居者募集要項を決める
入居者の条件について、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりしており稼働率がよい」という効果があります。
「女性限定」にしますと「きれいに室内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。
しかし、これは一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が必要です。
ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴き声やにおいが迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。
また、楽器についても同様です。
さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法もあります。
敷金は原状回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにくいものですが、礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果があるようです。中には、月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロとする物件も出てきています。
❺募集広告の費用を決める
入居希望者を増やすためにご希望により、募集広告を出稿する事が可能です。
費用面や効果など気になることは是非当社スタッフにお聞きください。
❻入居希望者の内見
広告を行うと内見を希望する人が出てきます。内見では、弊社スタッフが購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に弊社スタッフに任せ下さい。
❼入居者との契約
契約にあたって入居者に用意してもらう書類は、入居申込書の記載内容を証明するものということになります。具体的には住民票、収入証明書（源泉徴収票か納税証明書）、本人確認書類（運転免許証、学生証のコピーなど）、保証人の承諾書、保証人の印鑑証明書、そして場合によっては、保証人の収入証明書が必要になります。
契約書上のポイント
賃貸借契約の締結にあたっては、契約当事者が契約締結権限を有しているかどうか確認する必要があります。
入居当事者が未成年など制限能力者である場合、契約そのものは有効ですが、後で取り消されることもありますから、保護者などの同意や連帯保証を得ておくべきでしょう。
入居者に同居人がいる場合は、その続柄、同居人数を把握しておく必要があります。
当事者および同居人以外の第三者が入居した場合には、無断転貸として争うことがあるためです。
家賃の支払時期に関しては民法上、毎月末にその月の家賃を持参して支払うと規定されていますが、翌月分前払いのケースがほとんどで、法律上も問題ありません。
また、契約締結時や解約時に1ヵ月未満の端数が生じる場合がありますので、その家賃について「日割計算で支払う」などの文言を入れておいた方がよいでしょう。
家賃は一定期間増額しない特約をした場合や賃料改定の特約のある定期借家を除き、土地や建物の価格変動、公租公課の増減、近隣家賃との比較により不相当となったときは、将来に向かって増減することができます。
修繕費用の負担区分についてはトラブルになることが多いので、別表を用いてできるだけ細かく負担区分を定めた方がよいでしょう。
判例では、家主の修繕義務の免除が認められているのは小修繕であり、かつ、その修繕内容が明確にされている場合に限られているからです。
こうした契約書の内容は、媒介（管理）を委託している弊社と相談して決めていただきます。
住まいを売るまでの流れ
❶当社にお電話でご依頼
まずはお気軽にお電話ください。
❷媒介契約を結ぶ
弊社と媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の3種類があります。
（１）専属専任媒介契約
弊社のみに売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。また、弊社は依頼者（売主）に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。
（２）専任媒介契約
弊社のみに売却を依頼するものです。売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、弊社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者（売主）に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。
（３）一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。売却を依頼された弊社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者（売主）に交付することが義務付けられています。媒介契約が弊社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。
●媒介報酬の上限
媒介報酬（仲介手数料）の上限は、売買価額（消費税等別）が200万円以下の場合は5.4％、200万円超400万円以下の場合は4.32％＋21,600円、400万円超の場合は3.24％＋64,800円となっています。
❸売却条件・時期・価格・広告方法などを決める
まず、売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、広告方法など、弊社スタッフと相談して決定します。
次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について間取り図や外観写真等を提供するなどしていただきます。
広告を行うと内見を希望する人が出てきます。内見では、弊社スタッフが購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に弊社スタッフに任せ下さい。土曜日や日曜日に自宅を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買手を見つける方法もあります。
❹契約
買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。この売買契約書は弊社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。
まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。
続いて、ローンについてです。売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約といいます。個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。また、買主がローンを利用する場合、金融機関によっては、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。この場合は、売主・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらうための手続きを行います。
そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいた方がよいでしょう。
引渡時期については、買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。
❺物件を引き渡す
引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。
引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。特に、契約のときに未完成だった場合は、事前に売主・買主双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。
マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。
また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。
通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。